Een van de meest gestelde vragen van de laatste tijd is of het zinvol is je hypotheek over te sluiten vanwege de lage rente. Dat is de moeite waard om te onderzoeken. Bedenk daarbij dat je hypotheekverstrekker geen liefdadige instelling is en geld aan je wil verdienen. Je probeert dus slimmer te zijn dan de bank. Soms heb je geluk, er zijn hypotheken met oude voorwaarden die je op een gunstige manier kunt omzetten. Meestal niet.
In de meeste gevallen krijg je te maken met een afkoopsom voor de toekomstige niet te ontvangen rente. Jij had afgesproken dat je nog enkele jaren een rente zou betalen die hoger is dan wat nu normaal is, en nu wil je opeens niet meer? We hadden toch een afspraak? De hypotheekverstrekker zal terecht vinden dat zij óók niet zomaar tussentijds de rente kunnen aanpassen. Die afkoopsom - boete contante waarde- is de vergoeding voor misgelopen rente-inkomsten. Dat bedrag kan op verschillende manieren worden berekend, de ene is veel gunstiger dan de andere, en soms klopt er niks van..... Voor je iets onderneemt kun je het best eerst de boeterente opvragen.
De boete wordt beïnvloed door twee factoren: de resterende looptijd van je rentevaste periode (hoe lang moet je nog?) en hoe berekent je geldverstrekker het renteverschil. Als de periode dat je rente nog vaststaat nog vrij lang is, is de boete vaak vrij hoog doordat je nog een lange looptijd had. Is de looptijd relatief kort (minder dan 2-3 jaar bijvoorbeeld) dan is het renteverschil weer veel groter omdat je bank dan rekent met de rente voor twee jaar. Had ik al gezegd dat dit geen vrolijk stukje is?
Zit je in het laatste jaar van je rentevaste periode, dan heb je misschien weinig boete. De vraag is dan eerder of je advieskosten en oversluitkosten wilt maken, voor zo'n relatief korte periode.
Als je heel logisch redeneert kun je eigenlijk geen rekening houden met je renteverwachting. Drie jaar geleden was je afgevoerd door mannen in witte jassen als je een tien jaar vaste hypotheekrente van 2,5% had voorspeld. Je kunt nú wel denken dat de rente heel laag is, en het gevoel hebben dat je de boot mist als je niet nu die lage rente bemachtigt, maar dat staat helemaal niet vast. Dat hoeft geen bezwaar te zijn, als je je dat maar wel bewust bent: menige oversluitactie blijkt achteraf zinloos.
Wil je wel in enige mate een doortimmerd plan, ga dan uit van de boete, de bijkomende kosten en de rente in de nieuwe situatie. Deel de boete door het aantal maanden dat je rentevaste periode nog moest worden voortgezet. Dat is het bedrag dat je minimaal maandelijks als voordeel moet hebben om met enige zekerheid echt voordeel te hebben. Stel dat je wilt oversluiten naar een andere geldverstrekker, waarbij je naast de boete ook nog te maken krijgt met advies- en bemiddelingskosten, een notarisbezoek, taxatiekosten en mogelijk kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie dan is het helemaal oppassen geblazen! Het hele circus kost al snel € 5.000,-- nog bovenop de boeterente. Kijk áltijd ook of je huidige geldverstrekker een voorstel kan doen.
Mogelijk kun je de boetekosten op alternatieve wijze aanwenden: een extra aflossing bijvoorbeeld, of een storting in je spaarhypotheekpolis, als je die hebt. Het is logisch om te willen profiteren van de huidige lage rente. Beslis alleen niet te impulsief, en zeker niet alleen op basis van een lager rentepercentage, of een lagere maandlast. Kom je er niet uit? Op www.almelohypotheek.nl hebben we een filmpje staan over oversluiten.Een kort "is het de moeite" gesprek is bij ons gratis. Wil je een onderbouwde rapportage, dan kun je via www.Stichting-Odin.nl voor een bescheiden bedrag een oversluitrapportage aanvragen.
.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten